南京土拍取消现房销售政策 全面推行竞争自持面积

南京市土地拍卖政策发生重大变化。7月17日下午挂出的5幅地块出让条件显示，己无“土地竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售”的要求，“竞建保障房面积”也调整为“竞建自持商品住房面积”。业内人士认为，这一政策的变化，对开发商而言，开发成本会有所降低，拿地积极性会提高；对政府而言，可以进一步加大租赁住房的供应，落实购租并举的政策。

南京现房销售政策始于2016年8月。当时，为给土拍市场降温，南京市规定，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。2017年6月2日，南京再出规定，当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积。

如今，这两条规定都发生了变化。此次挂出的5幅地块条件显示，取消了“竞价达最高限价的80%申领预售的施工进度门槛，以及竞价达最高限价的90%需现房销售”的要求，“竞建保障房面积”调整为：当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。

南京市房地产学会会长吴翔华认为，实行现房销售政策，开发商的成本会提高，导致的是销售报价提高，但政府又限价，房价和开发商成本两个矛盾无法解决。另外，现房销售从开发到建成满足销售条件，至少需要两年时间，这就导致上市房源量在某一段时间是真空状态，房源量紧张，人为加剧了市场的供需矛盾。

吴翔华表示，取消现房销售政策，调整为“竞建自持商品住房面积”，对于开发商来说基本喜闻乐见，地块中有部分需自持的房源，也没有什么不好，因为虽然是自持，但依旧是开发商自己的资产，可以自由支配。另外，南京是租赁试点城市，每年都是有租赁任务的，现在竞自持，开发商一方面拿到了地，另一方面又帮助政府完成部分租赁用房目标。实行新政后，预计南京未来短期内的房源供应量会上升，一般6-9个月便能够上市。

南京网上房地产数据显示，2018年上半年，南京卖房30624套，目前市场库存2.4万套，而从供应和成交角度来看，上半年南京楼市都达到了五年来的最低值。土地拍卖市场也是冷风习习。据58安居客房产研究院统计数据显示，2018年上半年南京市国土局共计出让34幅经营性土地（不含溧水、高淳），面积202.65万平米，总价388.67亿元，与2017年上半年相比，成交面积上涨52%，成交总价却下跌9.74%。土地溢价率方面，今年上半年仅为1.93%，而2017年一度高达36.02%。此次挂出的5幅地块设置的最高限价均比区域地王便宜2000-3000元/平方米。