业主全款购房发现被抵押 海口“地标”地产陷抵押风波（2）

而海口市房产交易登记中心相关工作人员表示，该信息登记是由开发商提供的名单登记上去的；“已售房产被开发商调整为抵押状态”，表明开发商拖欠银行贷款还没有结清，这套房产被抵押，也就意味着这套房产抵押的贷款，开发商并未交付给银行。

媒体披露此事后，开发商当天作出了一份《声明》：媒体报道并不完全属实，真实的情况是该公司项目为开发贷项目，在销售前已进行常规的在建工程抵押，所涉房屋自始至终处于抵押状态；该公司并未将客户房产再次进行抵押贷款。

另外，该《声明》也表示，该公司确实在工作中存在失误，漏报了紫园C区13户房屋的解押信息，造成了所涉13套房屋未能及时解押。并承诺在60个工作日内完成全部解押事宜。

“抵押”迷雾重重开发商赔两年物业费

对于开发商“工作失误、漏报解押信息”一说，王先生等业主并不认可。“我对开发商这样的解释，表示不予认可。”王先生称，“我买房的时候，房子是干净的，去年8月10日调整为抵押状态，这怎么解释也说不通。”业主认为这其中必有蹊跷。

另外，业主手头有一份材料，也让他们不思不得其解。这份盖有开发商和工行海口海甸支行公章的“以下为紫园C区85套未销售未封盘的房源”表格，里面就有王先生等业主的房号，表格下方时间显示为2015年8月6日。这与王先生称其房产“去年8月10日调整为抵押状态”，是否有着某种关联？

就业主的困惑，记者于近日前往紫园小区做进一步的采访。但该项目售楼处工作人员并不愿意接受记者的采访，称领导过中秋节还没来上班。随后，记者也电话联系上了开发商的工作人员，其表示“向领导汇报后答复记者”。截至记者发稿时，紫园项目开发商未做任何回应。业主的困惑依然没有解开。

记者通过其他渠道还见到了一份工行海口海甸支行出具给海口市住建局的《证明》，这份复印件《证明》上称，海南恩祥房地产开发有限公司紫园项目C区在建工程232套未售房产已在该行办理在建工程抵押业务，并在住建部门办理抵押备案手续，现在该行同意开发商对此在建工程的15套房产（其中两套为近期销售房）对外销售并解除在海迈系统的抵押状态。

该《证明》落款时间为2016年9月8日，所述的15套房产包括王先生等13户业主购买的房产。记者也获悉该事件的最新进展，业主王先生在海口市住宅与房地产信息网上再次查询，其房产抵押信息显示为解押状态，“是不是真的解押了，我还需要到到住建部门内部系统查询予以最终确认。”另外，事后，开发商以免交两年物业费为条件，作为对业主的补偿。

律师：开发商有两种不诚信行为需注意

购房人在选择购房时，不能忽视的就是所购房屋的权属状况，而其中最关心的问题就是“抵押”。开发商将房子抵押给银行，还能进行出售和转让吗？

海南大兴天泰律师事务所李清理律师接受记者采访时表示，购房者在购房之前，首先应到当地房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。如果抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定。

开发商只有在取得抵押权人（即贷款银行）书面同意的情况下，才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。如果开发商将已售房产再次抵押给银行，就涉嫌构成欺诈，要为其不诚信行为买单。

深天成律师事务所钟敏律师也认为，抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为是合法的。在通知抵押权人同意并如实告知买受人的情况下，可以将该房屋出售。同时双方可以在合同中约定，资金支付时间，抵押撤销的时间。

钟敏律师提醒购房者，开发商有如下不诚信经营行为需要注意：1、在存在项目抵押的前提下，出售房屋不告知银行或者不告知买受人，或者都不告知；2、房屋销售后，开发商资金跟不上，将本应登记在买受人名下的房屋办理抵押。

该两种情形存在的抵押，买受人有权要求退房，并且有权主张开发商为其不诚信的行为进行赔偿，支付不超过一倍已付购房款赔偿及已经支付的购房款的利息损失。